Cómo arrendar sin fiador en Colombia: pólizas y alternativas

Sí se puede arrendar sin fiador en Colombia, y cada vez es más común. La vía principal es buscar inmuebles respaldados por una póliza o seguro de arrendamiento: en lugar de que un familiar firme como codeudor, una aseguradora estudia tu perfil y, si lo aprueba, le garantiza el pago al propietario. Lo que necesitas es demostrar ingresos suficientes, tener un historial crediticio razonable y presentar bien los documentos.

Lo que no es legal es que te pidan plata en efectivo como depósito para reemplazar al fiador. Aquí te explicamos cómo funciona cada alternativa, qué piden normalmente y dónde están los límites que pone la ley.

#Por qué piden fiador o codeudor

El propietario quiere asegurarse de que, si dejas de pagar, alguien responda. La Ley 820 de 2003 menciona a los codeudores y fiadores como parte del contrato (por ejemplo, el artículo 12 les exige indicar dirección de notificaciones), y el artículo 7 establece que las obligaciones del contrato son solidarias. En la práctica, el codeudor responde por el arriendo, los servicios y los daños igual que tú.

Por eso pedir codeudor es difícil para muchas personas: no todo el mundo tiene un familiar con finca raíz o ingresos altos dispuesto a firmar, y a quien sí lo tiene le incomoda pedírselo.

#Lo que la ley no permite: depósitos en dinero

El artículo 16 de la Ley 820 es claro: en arriendos de vivienda urbana no se pueden exigir depósitos en dinero efectivo ni otras cauciones reales para garantizar las obligaciones del arrendatario. Y añade que esas garantías tampoco pueden pactarse de forma indirecta, en otro documento o con otro nombre.

En cristiano: "dame tres meses de depósito y no te pido fiador" no es una exigencia válida para vivienda, aunque lo llamen "anticipo", "fondo de garantía" o "cuota de seguridad".

Hay una excepción puntual: el artículo 15 permite que el arrendador pida garantías para los servicios públicos, con un tope de dos periodos de facturación. El Decreto 3130 de 2003 aclara que esa garantía puede ser un depósito a favor de la empresa de servicios públicos, una póliza, un fiador u otras figuras, y que el depósito en dinero sigue siendo tuyo y se te devuelve al terminar el contrato.

Ojo la prohibición de depósitos aplica a vivienda urbana. Si arriendas un local u oficina, rigen las reglas del Código de Comercio y allí los depósitos sí son habituales.

#Alternativas para arrendar sin fiador

El pago anticipado merece una advertencia: si entregas plata por adelantado, que sea al propietario verificado, por transferencia y con un contrato que diga a qué meses corresponde cada pago. Nunca pagues por un apartamento que no has visto.

#Cómo funciona la póliza de arrendamiento

La póliza la contrata normalmente el propietario o la inmobiliaria, que es el asegurado. Tú eres el evaluado. El proceso típico es:

1. Encuentras el inmueble y la inmobiliaria te envía el formulario o el enlace de la aseguradora.
2. Diligencias tus datos y autorizas la consulta en centrales de riesgo.
3. Cargas los soportes de ingresos.
4. La aseguradora aprueba, niega o aprueba con condiciones (por ejemplo, con un codeudor).
5. Si aprueba, firmas el contrato y la póliza entra a cubrir el canon.

Según la aseguradora y el plan, la póliza cubre el canon si dejas de pagar y puede incluir cuotas de administración, servicios públicos pendientes al momento de la entrega, daños y asistencia jurídica para el propietario. Algunos productos digitales se aprueban sin codeudor cuando el perfil del arrendatario califica.

Dato la póliza protege al propietario, no a ti. Si te atrasas, la aseguradora le paga al dueño y luego puede cobrarte a ti, con reporte en centrales de riesgo incluido. No es un colchón, es un cambio de acreedor.

#¿Cuánto cuesta y quién la paga?

El valor depende de la aseguradora, del canon y del riesgo. Como referencia a 2026, que debes confirmar en cada caso, las aseguradoras suelen cobrar alrededor de medio canon al año, o un porcentaje pequeño del canon cada mes. Lo normal es que la pague el propietario, aunque a veces se pacta que el arrendatario asuma una parte. Pregunta antes de iniciar el estudio:

• ¿El estudio tiene costo? ¿Es reembolsable si no me aprueban?
• ¿Quién paga la póliza y cómo queda en el contrato?
• ¿La aprobación es solo para este inmueble o puedo usarla para otro?

#Requisitos típicos del estudio

Cada aseguradora tiene sus reglas, pero estos son los requisitos más comunes:

• Ingresos: lo usual es demostrar ingresos de al menos dos veces el valor del canon (algunos estudios miden canon más administración).
• Centrales de riesgo: que no tengas reportes negativos vigentes o deudas en mora.
• Documento de identidad: cédula, o cédula de extranjería o PPT si eres extranjero.

Y según tu tipo de ingreso:

#Cómo aumentar las probabilidades de aprobación

1. Elige un canon acorde a tus ingresos. Si ganas $5.000.000, apuntar a arriendos de $2.500.000 o menos te deja dentro de la regla de dos veces.
2. Suma ingresos con tu pareja o roomie. Muchos estudios permiten dos arrendatarios que sumen ingresos y firmen como solidarios.
3. Ordena tus extractos. Si eres independiente, que los ingresos se vean entrando a una misma cuenta de forma constante.
4. Revisa tu historial antes. Consulta tu reporte en las centrales de riesgo y resuelve moras pequeñas antes del estudio.
5. Entrega todo completo y legible. Un estudio con documentos faltantes se demora o se niega.

Consejo si te niegan en una aseguradora, no significa que te nieguen en todas. Pregunta cuál fue el motivo y busca inmuebles de inmobiliarias que trabajen con otra aseguradora o con planes que acepten codeudor sin finca raíz.

#Señales de alerta

• Te piden plata para "separar" el apartamento antes de verlo o antes del estudio.
• La cuenta para consignar está a nombre de una persona distinta al propietario o la inmobiliaria.
• Te ofrecen arrendar "sin estudio ni fiador" a un precio muy por debajo del mercado.
• No te dejan ver el certificado de tradición y libertad o la matrícula de la inmobiliaria.

Para verificar al propietario y el estado del inmueble antes de pagar, sigue nuestra lista de qué revisar antes de arrendar un apartamento.

Esta guía es informativa: las condiciones de cada póliza cambian según la aseguradora, y tu contrato es el que define quién paga qué. Léelo completo antes de firmar.

#Siguiente paso

Cuando tengas el estudio aprobado, planea el trasteo: revisa cuánto cuesta un trasteo en Bogotá, arma el presupuesto de mudanza con los gastos que nadie te cuenta y, si aún no decides zona, compara los mejores barrios para vivir en Bogotá.