Qué revisar antes de arrendar un apartamento: checklist de visita

Saber qué revisar antes de arrendar un apartamento te ahorra un año de problemas: una humedad que no se ve en las fotos, una ducha sin presión, una calle que de noche es un bar al aire libre o, en el peor caso, pagarle a alguien que no es el dueño. La visita de 15 minutos que hace la mayoría no alcanza para detectar nada de eso.

Esta checklist está pensada para usarla con el celular en la mano durante la visita: primero lo que debes verificar antes de ir, luego el recorrido punto por punto y, al final, lo que tiene que decir el contrato.

#Antes de la visita: verifica al dueño y el inmueble

Haz esto antes de transferir cualquier valor, incluso un "pago para separar":

1. Pide la matrícula inmobiliaria del apartamento (el número aparece en la escritura y suele aparecer en la factura del predial).
2. Saca el certificado de tradición y libertad en el portal de certificados de la Superintendencia de Notariado y Registro. En 2026 el electrónico cuesta $23.000 y el físico $24.300.
3. Compara el nombre del propietario con el de la persona que te arrienda. Si es una inmobiliaria, debe tener un contrato de administración o poder del dueño.
4. Revisa las anotaciones: embargos, procesos de sucesión o ventas recientes pueden complicar el arriendo. Si el certificado muestra un embargo, pregunta antes de seguir.
5. Verifica a la inmobiliaria. La Ley 820 (art. 28) obliga a quienes se dedican a arrendar inmuebles de vivienda de terceros a tener matrícula de arrendador en municipios de más de 15.000 habitantes. En Bogotá la vigila la Secretaría Distrital del Hábitat, que también recibe quejas.
6. Consulta el estrato. En Bogotá puedes buscar el predio por dirección en el visor SINUPOT de la Secretaría Distrital de Planeación. El estrato define cuánto pagas en servicios; te lo explicamos en estratos en Bogotá.

Ojo si alguien te pide consignar para "separar" un apartamento que no has visto, a una cuenta personal que no coincide con el propietario ni con la inmobiliaria, detente. Es el patrón más común de estafa en arriendos.

#Qué revisar antes de arrendar un apartamento: la visita, espacio por espacio

#Humedad: el problema más caro y más fácil de esconder

En Bogotá la humedad es una de las quejas más comunes de los arrendatarios, sobre todo en primeros pisos, apartamentos con muros hacia el exterior y baños sin ventana. Además de mirar, toca: una pared húmeda se siente fría y a veces pegajosa. Revisa la parte de atrás de los clósets empotrados, que es donde aparece primero el moho que daña la ropa.

#Gas: pregunta por la revisión periódica

La revisión de las instalaciones internas de gas natural se hace cada cinco años, según la Resolución CREG 059 de 2012. Pregunta cuándo fue la última: si vence durante tu contrato, acuerda desde el principio quién la paga, y si ya está vencida, la empresa de gas puede suspender el servicio hasta que se haga.

#Orientación y luz

En una ciudad fría como Bogotá, la orientación cambia la vida diaria. Un apartamento exterior con sol de la mañana se calienta temprano; uno interior sin luz directa puede ser frío y más propenso a la humedad. Si puedes, visita en la mañana y en la tarde.

Consejo haz una segunda visita en un horario distinto, idealmente de noche entre semana o un viernes. Así ves cómo se siente la cuadra, cuánto ruido hay y si la portería funciona como te dijeron.

#Administración, conjunto y reglas

Pregunta directamente:

• Valor de la administración y si está incluida en el canon. Si no lo está, súmala a tu presupuesto mensual.
• Reglamento de propiedad horizontal. La Ley 820 (art. 8, num. 4) obliga al arrendador a entregarte una copia de la parte normativa. Léela antes de firmar si tienes mascotas, trabajas desde casa o recibes visitas frecuentes.
• Horarios y requisitos de trasteo. Muchos conjuntos exigen reservar el ascensor, pagar un depósito por zonas comunes o trastear solo ciertos días. Lo explicamos en trasteo en conjunto residencial.
• Portería y seguridad: ¿hay portería 24 horas?, ¿cómo se reciben domicilios y paquetes?
• Cuotas extraordinarias aprobadas: si las paga el propietario, que quede claro en el contrato.

#Haz la cuenta completa antes de decidir

El canon es solo una parte del costo mensual. Arma una tabla rápida con cada opción:

Para estimar servicios, pide al propietario los últimos recibos de luz, agua y gas, que además te confirman el estrato. Y ten en cuenta dos topes de la Ley 820: el canon no puede superar el 1 % del valor comercial del inmueble (art. 18), y el reajuste anual no puede pasar de la variación del IPC del año anterior (art. 20).

#El contrato: lo que no debe faltar

Según el artículo 3 de la Ley 820, el contrato (verbal o escrito) debe definir al menos:

1. Nombre e identificación de las partes.
2. Identificación del inmueble y de las zonas o servicios compartidos.
3. Precio y forma de pago.
4. Servicios, cosas o usos adicionales incluidos.
5. Duración del contrato.
6. Quién paga los servicios públicos.

Además, si el contrato es escrito, el arrendador debe entregarte una copia con firmas originales dentro de los diez días siguientes a la firma (art. 8, num. 3). Exige también un inventario detallado con fotos al recibir: es lo que te va a proteger el día que tengas que entregar el apartamento arrendado.

Dato en arriendos de vivienda urbana no te pueden exigir depósito en dinero como garantía (art. 16 de la Ley 820). Si no tienes codeudor, la alternativa legal es la póliza de arrendamiento; te explicamos cómo funciona en arrendar sin fiador.

Esta checklist es una guía práctica, no asesoría legal: lee el contrato completo y, si algo no te cuadra, consulta antes de firmar.

#Siguiente paso

Si estás comparando zonas, revisa los mejores barrios para vivir en Bogotá y la guía de servicios públicos al mudarte en Bogotá. Cuando firmes, calcula el tamaño del camión con la calculadora de trasteo y empieza a planear la mudanza.