Cómo entregar un apartamento arrendado sin problemas

Para entregar un apartamento arrendado sin que te cobren de más necesitas tres cosas: un inventario comparado contra el que firmaste al entrar, los servicios públicos y la administración al día con su prueba, y un acta de entrega firmada por ambas partes. La ley te pide devolver el inmueble en el estado en que lo recibiste, pero descontando el desgaste normal del uso y del tiempo, así que el trabajo está en demostrar qué es desgaste y qué es daño.

Esta guía te lleva desde el preaviso hasta el paz y salvo final, con lo que dice la ley, un cronograma y la lista de lo que revisan las inmobiliarias el día de la diligencia.

#Qué dice la ley al entregar un apartamento arrendado

El punto de partida es el Código Civil. Su artículo 2005 dice que el arrendatario debe restituir la cosa "en el estado en que le fue entregada", tomando en cuenta el deterioro por el uso y goce legítimo. Y añade algo importante: si no consta el estado en que la recibiste, se entiende que la recibiste en regular estado de servicio, salvo prueba en contrario. Por eso el inventario inicial vale oro.

La Ley 820 de 2003 (art. 9, num. 2) va en la misma línea: el arrendatario cuida el inmueble y repara por su cuenta los daños distintos a los del uso normal o la acción del tiempo que se deban a mal uso o a su culpa.

Los artículos 2028 a 2030 del Código Civil precisan las llamadas reparaciones locativas a tu cargo: conservar paredes, techos, pisos y cañerías, reponer vidrios rotos, mantener en servicio puertas, ventanas y cerraduras, y dejar el inmueble medianamente aseado. A la vez, aclaran que no respondes por deterioros del tiempo, de fuerza mayor ni de defectos de construcción.

La línea no siempre es clara, y ahí entra el contrato: muchos contratos piden entregar pintado o con limpieza profunda. Revísalo antes de la diligencia.

#Cronograma de entrega

Consejo haz la entrega uno o dos días después del trasteo, no el mismo día. Con el apartamento vacío ves rayones y huecos que los muebles tapaban, y tienes tiempo de resanar o limpiar antes de que llegue el inspector.

#El inventario de entrega: cómo no salir perdiendo

Busca el inventario que firmaste al entrar y las fotos que tomaste ese día. Si no tienes fotos, pide a la inmobiliaria las suyas: muchas toman registro fotográfico en la diligencia inicial.

Luego recorre el apartamento como lo haría el inspector:

1. Paredes y techos: huecos de puntillas y chazos, manchas, humedad nueva, grietas.
2. Pisos y guardaescobas: rayones, baldosas partidas, uniones levantadas.
3. Puertas, ventanas y cerraduras: que abran, cierren y aseguren; manijas firmes; vidrios completos.
4. Baños: sanitario sin fugas, descarga completa, grifería sin goteo, sifones destapados, silicona en buen estado.
5. Cocina: estufa con todos los quemadores funcionando, horno, campana, mesón sin quemaduras, lavaplatos sin fugas.
6. Calentador y gas: que encienda, sin olor a gas, con la ventilación despejada.
7. Electricidad: tomas, interruptores, bombillos completos y tablero de breakers marcado.
8. Closets y muebles fijos: puertas, rieles, entrepaños, chapas.
9. Llaves, controles y tarjetas: cuenta todas las copias, controles de parqueadero y tarjetas de acceso que recibiste.

Lo que tenga solución barata, arréglalo tú antes: un resane, un bombillo, una silicona o un empaque cuestan menos que el valor que suelen cobrar las inmobiliarias por cada ítem. Si tienes que desarmar muebles empotrados o repisas que instalaste, sigue nuestra guía para desarmar y proteger muebles sin dañar las paredes.

Ojo el día de la entrega toma video continuo de todo el apartamento, con la fecha visible en el celular, antes de que llegue la inmobiliaria. Si después aparece un cobro por algo que no estaba en el acta, ese video es tu prueba.

#Servicios públicos: lecturas, últimos recibos y garantías

El paz y salvo de servicios públicos no lo emite una sola entidad: lo armas tú con las pruebas de que no dejas deudas.

• Luz, agua y gas: paga todos los recibos que hayan llegado. El día de la entrega toma foto clara de cada medidor con la lectura y deja esas fotos en el acta. Como el último consumo llega facturado semanas después, acuerda por escrito si pagas ese recibo cuando llegue o si dejas un valor estimado con la inmobiliaria contra la lectura final.
• Internet, TV y telefonía: cancela o traslada el servicio con anticipación, devuelve el módem y los decodificadores y guarda el radicado. Revisa si tienes cláusula de permanencia.
• Garantías de servicios: si al firmar el contrato constituiste una garantía o un depósito a favor de una empresa de servicios públicos (lo permite el artículo 15 de la Ley 820 y lo reglamenta el Decreto 3130 de 2003), avisa la terminación del contrato. Según ese decreto, el depósito en dinero se devuelve dentro de los 20 días hábiles siguientes, descontando lo que debas.

Si te mudas dentro de Bogotá, en nuestra guía de servicios públicos al mudarte en Bogotá explicamos cómo manejar cada empresa en la casa nueva.

#Administración y conjunto

Si la cuota de administración está a tu cargo, pide el paz y salvo de administración a la oficina del conjunto: muchos lo exigen para autorizar la salida del trasteo y casi todas las inmobiliarias lo piden en la entrega. Si la administración está incluida en el canon, la responsabilidad es del propietario, pero igual verifica que no haya multas a tu nombre por ruido, mascotas o uso de zonas comunes.

Coordina también con portería la fecha y el horario de salida, la reserva del ascensor y la devolución de tarjetas o controles. En la guía de trasteo en conjunto residencial tienes el detalle de horarios y permisos.

#El acta de entrega

El acta es el documento que cierra tu responsabilidad sobre el estado del inmueble. Antes de firmar, revisa que diga:

• Fecha y hora de la entrega, y nombres de quienes reciben y entregan.
• Estado de cada espacio, con las observaciones concretas que se encontraron.
• Lectura de los medidores de luz, agua y gas.
• Número de llaves, controles y tarjetas entregados.
• Los pendientes acordados, con su valor y plazo, si los hay.

Si no estás de acuerdo con una observación, escríbelo en el acta antes de firmar ("no acepto que el rayón del piso de la sala sea daño, ya estaba en el inventario inicial, foto 14"). Firmar sin leer es la forma más rápida de aceptar un cobro.

Dato si cumpliste el preaviso y el arrendador se niega a recibir, el artículo 24 de la Ley 820 contempla la entrega provisional con intervención de la autoridad competente, que fija fecha y hora para la diligencia. Antes de eso, deja constancia escrita de que intentaste entregar en la fecha acordada.

#Después de la entrega: el paz y salvo final

Con los últimos recibos pagados, envía los soportes a la inmobiliaria y pide la carta de paz y salvo que diga que no quedan obligaciones pendientes del contrato. Ese documento importa por dos razones: libera a tu codeudor, que respondía solidariamente contigo, y cierra cualquier reclamación a través de la póliza de arrendamiento, si la había.

Y recuerda: en vivienda urbana el artículo 16 de la Ley 820 prohíbe exigir depósitos en dinero como garantía del contrato. Si al salir te dicen que "retienen el depósito", pide que te expliquen a qué corresponde ese dinero. Pagar un daño concreto, que quedó en el acta con su valor, es distinto a perder un depósito que nunca te debieron pedir.

Esta guía es informativa: tu contrato puede traer cláusulas particulares sobre pintura, aseo o reparaciones, así que léelo junto con la ley antes de la diligencia.

#Siguiente paso

Con la entrega organizada, enfócate en la llegada: usa el checklist de mudanza para no olvidar nada y, apenas tengas la nueva dirección, empieza con los trámites de cambio de dirección que debes actualizar.