Preaviso de contrato de arriendo: cómo hacerlo según la Ley 820

El preaviso del contrato de arriendo es el paso que decide si te vas tranquilo o pagando de más. Según la Ley 820 de 2003, si eres arrendatario de vivienda urbana y quieres irte al terminar el contrato, debes avisar por escrito, a través de correo certificado, con al menos tres meses de anticipación a la fecha de vencimiento. Si cumples eso, no pagas indemnización ni tienes que dar explicaciones.

Si lo que quieres es irte antes de que se cumpla el término, la cosa cambia: la ley exige el mismo preaviso de tres meses y, además, una indemnización equivalente a tres meses de arriendo, salvo que llegues a un acuerdo con el arrendador. Aquí te explicamos cada caso, cómo calcular la fecha límite y cómo enviar el aviso sin errores.

#Qué dice la Ley 820 sobre el preaviso del contrato de arriendo

La Ley 820 de 2003 regula los contratos de arrendamiento de vivienda urbana. Si arriendas un local u oficina, aplican las reglas del Código de Comercio, que son distintas. Para vivienda, estos son los escenarios de terminación más comunes:

Dos detalles que mucha gente pasa por alto:

• El aviso tiene que ir por servicio postal autorizado, es decir, por correo certificado con una empresa de mensajería habilitada. No basta una llamada.
• El artículo 24 cierra con una regla dura: si no hay constancia escrita del preaviso, el contrato se entiende renovado automáticamente por un término igual al inicialmente pactado. Si firmaste por un año, te comprometiste un año más.

Ojo el preaviso sin indemnización solo sirve para irte en la fecha de vencimiento del contrato o de su prórroga, no en cualquier fecha que elijas. Si avisas en febrero pensando irte en mayo, pero el contrato vence en septiembre, estarías terminando antes de tiempo.

#Cómo calcular la fecha límite del preaviso

El error más común es contar los tres meses desde el día en que quieres trastear, cuando la ley los cuenta hacia atrás desde la fecha de vencimiento del contrato.

Ejemplo práctico: firmaste el 15 de enero de 2025 por 12 meses. El contrato venció el 14 de enero de 2026 y, como nadie avisó, se prorrogó hasta el 14 de enero de 2027. Para irte en esa fecha sin pagar nada, el preaviso debe estar en manos del arrendador antes del 14 de octubre de 2026.

Hay discusión sobre si cuenta la fecha de envío o la de recibo, así que no te la juegues: envía la carta con una o dos semanas de margen sobre esos tres meses. Una carta que llega un día tarde puede costarte un año de contrato.

Para encontrar la fecha de vencimiento:

1. Busca en el contrato la fecha de inicio y el término pactado. Si no dice término, la ley entiende que es de un año (art. 5).
2. Suma ese término cuantas veces se haya prorrogado. Cada prórroga es por el mismo término inicial (art. 6).
3. Resta tres meses a la fecha de vencimiento vigente: esa es tu fecha límite real.
4. Réstale dos semanas más y ponla en el calendario como fecha de envío.

Consejo si te mudas por trabajo o porque compraste vivienda y todavía no sabes la fecha exacta, envía el preaviso de todas formas cuando se acerque la fecha límite. Es más fácil negociar quedarte un mes extra que salir de un contrato renovado por otro año.

#Cómo enviar el preaviso paso a paso

1. Revisa el contrato. Ubica la dirección de notificaciones del arrendador o la inmobiliaria. La Ley 820 (art. 12) obliga a que cada parte indique en el contrato dónde recibe notificaciones, y esa dirección vale hasta que se informe otra por correo certificado.
2. Redacta la carta. No necesita lenguaje jurídico, pero sí estos datos:
   • Tu nombre, cédula y datos de contacto.
   • Nombre del arrendador o de la inmobiliaria.
   • Dirección del inmueble y fecha del contrato.
   • La frase clave: que das por terminado el contrato a la fecha de vencimiento, con la fecha exacta, conforme al artículo 24, numeral 5, de la Ley 820 de 2003.
   • Tu propuesta para coordinar la diligencia de entrega e inventario.
3. Envíala por correo certificado. Pide copia cotejada (la mensajería sella una copia idéntica a la que entrega) y guarda la guía con la certificación de entrega.
4. Manda copia por correo electrónico o WhatsApp. Sirve para que la inmobiliaria lo tenga rápido, pero tu prueba es el certificado de entrega.
5. Archiva todo junto: carta, guía, certificado de entrega y la respuesta que recibas.

Una frase de ejemplo para el cuerpo de la carta: "Por medio de la presente, y de conformidad con el artículo 24, numeral 5, de la Ley 820 de 2003, informo que doy por terminado el contrato de arrendamiento del inmueble ubicado en [dirección], a la fecha de su vencimiento, el [fecha]. Quedo atento para acordar la fecha de entrega e inventario."

#Si necesitas irte antes: la indemnización y cómo negociarla

Cuando te vas antes del vencimiento, la ley (art. 24, num. 4) te pide preaviso de tres meses más una indemnización de tres meses de arriendo. El artículo 25 detalla el procedimiento formal: comunicar la fecha de terminación por correo certificado, consignar la indemnización a favor del arrendador y a órdenes de la autoridad competente dentro de los tres meses anteriores a la fecha de terminación, y calcularla con el canon vigente al momento del preaviso.

En la práctica, casi nadie llega a ese procedimiento porque el artículo 21 permite terminar el contrato de común acuerdo en cualquier momento. Antes de asumir tres cánones, intenta negociar:

• Ofrece un reemplazo. Si consigues un arrendatario que pase el estudio, muchos propietarios aceptan terminar sin cobro o con uno menor.
• Propón quedarte hasta que se arriende. Pagas mientras el inmueble esté ocupado por ti y te liberas cuando llegue el nuevo inquilino.
• Negocia un valor menor. Un mes de arriendo como compensación es una propuesta común.
• Pon todo por escrito. Un acuerdo verbal no te protege si después cambian de opinión.

Revisa también si tu contrato tiene una cláusula penal o de multa por terminación anticipada. Esa cláusula puede cambiar las cuentas, así que léela antes de negociar.

Dato si lo que te empuja a irte es un aumento del arriendo, recuerda que el artículo 20 limita el reajuste a la variación del IPC del año anterior, cada 12 meses y con aviso por escrito. Para los reajustes de 2026, ese tope es 5,10 %, que fue la inflación de 2025.

#Cuando el que termina el contrato es el arrendador

El propietario no puede pedirte el apartamento de un día para otro. Fuera de las causales por incumplimiento (no pagar el arriendo, subarrendar sin permiso, violar el reglamento de propiedad horizontal, entre otras del artículo 22), tiene tres caminos:

• Durante una prórroga: preaviso de tres meses por correo certificado y una indemnización de tres meses de arriendo, que debe consignar siguiendo el artículo 23.
• Al vencimiento, por causal especial: si va a ocupar el inmueble él mismo por al menos un año, si va a demoler o hacer obras, o si lo vendió. Debe avisar con tres meses y acompañar el aviso con una caución equivalente a seis meses de arriendo, que garantiza que de verdad va a cumplir la causal que invoca.
• Al vencimiento, sin causal: solo si el contrato lleva como mínimo cuatro años, con preaviso de tres meses e indemnización de un mes y medio de arriendo.

Además, el artículo 26 te da derecho de retención: cuando el arrendador te debe indemnizar, no puede privarte del inmueble sin haberte pagado antes o sin haber asegurado ese pago.

#Errores que salen caros

• Avisar solo por WhatsApp o en persona. Sin correo certificado, no tienes prueba sólida.
• Contar desde la fecha de trasteo. Los tres meses se cuentan desde el vencimiento.
• Creer que hay un depósito para cubrir el último mes. En vivienda urbana, el artículo 16 prohíbe exigir depósitos en dinero, así que no hay "depósito" que se cruce con el arriendo. Paga hasta el final.
• Olvidar el codeudor. Si te vas sin cerrar bien el contrato, la deuda también le llega a quien firmó contigo.
• Dejar la entrega para el último día. El inventario y los servicios públicos toman tiempo, y un detalle pendiente puede atrasar el paz y salvo.

Esta guía es informativa y no reemplaza la lectura de tu contrato ni del texto de la ley. Si tu caso tiene algo fuera de lo común, como un contrato verbal, un arrendador que no aparece o una disputa por la fecha, vale la pena una consulta con un abogado.

#Siguiente paso

Con el preaviso enviado tienes tres meses para organizarte. Empieza por armar el cronograma con nuestro checklist de mudanza semana a semana, revisa cuál es el mejor día y mes para trastear y calcula los gastos con la guía de presupuesto de mudanza. Cuando se acerque la fecha, sigue los pasos para entregar el apartamento arrendado con inventario y paz y salvo y no olvides la lista de trámites de cambio de dirección.